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2020年中国房地产市场发展报告

来源:网络整理 作者:qws 人气: 发布时间:2018-09-13
摘要:2017年,在“因城施策、分类调控”政策的指引下,房地产政策调控力度空前,住房租赁市场建设提速,全国房地产市场投资相对平稳

  2017年,在“因城施策、分类调控”政策的指引下,房地产政策调控力度空 前,住房租赁市场建设提速,全国房地产市场投资相对平稳,新开工面积小幅回落,但房屋销售出现明显分化,整体增速持续回落,房价上涨过快的势头得到抑制,土地购置明显加快,地价涨幅较高,区域和城市间分化现象仍较为显著。

  2018年起,随着深化住房制度改革、完善促进房地产市场长效机制、坚持房地产市场调控政策连续性和稳定性等基本基调的确立,“房住不炒”的定位在未来几年内不会改变,房地产市场长效机制将会加速推进,住房租赁市场建设加快,预计房地产开发投资增速平稳回落,房屋销售形势偏紧,将出现负增长,房价涨幅继续保持低位徘徊,区域和城市间的分化延续。

  一、政策出台情况

  从政策层面看,2017年是房地产政策出台最为密集的一年,在“分类调控、因城施策”的指引下,出台房地产调控政策的城市范围空 前,调控力度不断提高。在加强各城市分类调控的基础上,房地产市场的长效发展机制开始发力,住房租赁市场建设提速,中央及各地政府正在通过政策引导加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度,以此实现房地产市场的平稳健康发展。

  从政策影响看,自3月份北京出台一系列楼市调控新政以来,一二线重点城市政策密集出台,出台限售政策的城市数量不断增加,楼市调控政策有力狙击了热点城市的投资投机需求,市场销售增速逐月回落,部分城市房价上涨较快的势头被抑制,全国整体房价保持小幅上涨,房住不炒的理念不断深入人心。

  从未来政策走向来看,在未来几年内,仍会坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,实行差别化调控,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。其中,深化住房制度改革、抓好房地产市场分类调控、完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制将是未来房地产调控政策的基石,在这些政策的指引下,市场整体将保持平稳回落,房价涨幅继续保持低位震荡,区域和城市间延续分化。

  二、2017年房地产市场形势分析

  2017年,全国房地产市场出现投资相对平稳,具有较强的韧性,新开工面积小幅回落;但房屋销售出现明显分化,整体增速持续回落,房价上涨过快的势头得到抑制;土地购置明显加快,地价涨幅较高。分区域看,区域和城市间分化现象仍然较为显著,中西部部分省会城市及核心城市群的三四线城市增速较快。

  1.房地产开发投资保持平稳增长

  2017年1-10月,全国房地产开发完成投资90544亿元,同比增长7.8%,与2016年全年相比增速加快0.9个百分点,增速有所回升。从2017年当年来看,房地产开发投资相对平稳,下半年增速较上半年略有回落。

  2017年,房地产开发投资增速保持相对平稳的主要原因有四点:一是2016年房地产企业销售形势较好,企业资金相对充裕,企业有投资的能力。二是随着房地产库存规模的下降,企业补库存动力较足,住宅投资增速保持着较快增长,为房地产投资增速贡献了83.8%的贡献率,拉动投资增长6.5个百分点。三是随着前期高价购置的土地入市,房地产投资构成中的土地购置费增长较快,土地购置费的快速增长将会使得投资增速向上调整。据测算,2017年前10个月,土地购置费对房地产开发投资的贡献率为46.9个百分点,拉动投资增长3.7个百分点。四是与住房租赁有关政策频频出台,这使得以租赁为主的新建房屋开发规模出现较快的增长,这部分房屋不会对现有的销售市场造成重大冲击,但对投资的增长具有正向作用,这也将抵消投资下行的影响。

  2.新开工面积增速略有回落

  2017年1-10月,全国商品房新开工面积为14.51亿平方米,同比增长5.6%,增幅较2016年同期下降2.5个百分点。从2011年以来新开工面积的规模来看,预计2017年新开工面积的规模将达到17.5亿平方米左右,接近2014年时的水平,高于2015年和2016年,但低于2011-2013年时的水平。未来,随着住房供求关系由总量矛盾向结构性性矛盾转换,预计新开工面积将保持低速增长或负增长,房地产周期调整仍会保持下降。

  分物业类型看,商品住宅新开工面积保持较快增长,商业营业用房和办公楼投资均出现负增长。分区域看,华东、华南增长较快,增速超过10%,东北、华北、西北等三北地区新开工面积均出现负增长。

  3.房屋销售分化明显,整体增速回落,待售面积下降明显,标杆房企集中度提高

  2017年1-10月,全国商品房累计实现销售面积13.03亿平方米,同比增长8.2%,与2016年全年相比回落14.3个百分点;实现销售额10.3万亿元,同比增长12.6%,回落22.2个百分点,增速回落幅度明显。

  但分区域看,区域分化显著。西南、华南、华中地区销售增长较快,累计贡献率达76.1%,带动销售增速实现6.3个百分点的增速;华北地区受北京、天津、河北、内蒙古等省市区销售面积均出现负增长的影响,贡献率为负,拖累销售面积增速少增1个百分点。

  与销售形势好转相对应,商品房待售面积持续下降,降幅不断加大。2016年,商品房和商品住宅待售面积同比分别下降3.2和11个百分点;2017年10月末,二者分别下降13.3和23.3个百分点,去库存政策效果显著,商品房待售面积规模接近2014年年底时的水平,商品住宅待售面积规模接近2013年底时的水平。

  标杆房企房屋销售形势好于行业平均水平,行业集中度提高。2017年1-10月31家标杆房企实现销售面积26749万平方米,同比增长27.6%,快于全国平均水平19.4个百分点,实现销售额35532亿元,增长39.2%,高于全国平均水平26.6个百分点,行业集中度进一步提高。

  4.企业资金来源增速放缓,房产开发贷款增速上升

  随着房地产销售增速的回落和个人按揭贷款政策的收紧,2017年房地产开发企业资金来源增速开始放缓。2017年1-10月,全国房地产开发企业资金来源为125941亿元,同比增长7.4%,增速比2016年全年回落7.8个百分点。分渠道看,国内贷款增长最快,增长20.2%,企业自筹资金最慢,仅增长0.8%,其他资金来源中的个人按揭贷款出现回落,同比下降1%。

责任编辑:qws